CONDOTEL, MỘT CUỘC TÌNH CÓ HẠN 50 NĂM …
– Hầu hết những ai đã lỡ đầu tư vào condotel tới thời điểm này chắc đều thấy đó là một quyết định không sáng suốt. Nguyên nhân có nhiều, khách quan có (dịch Covid 19), chủ quan có (chủ dự án quá chuối: FLC,Cocobay), tỷ lệ lãi suất thấp (ngay cả khi chủ đầu tư trả cam kết đầy đủ lãi suất thực tế chỉ khoảng 5-6%/năm), tính thanh khoản kém, pháp lý…
– Có muôn vàn lý do để không nên đầu tư condotel và trên group đã có nhiều bài viết phân tích về nó. Hôm nay tôi muốn cho các bạn thấy 1 lý do nũa không nên đầu tư vào condotel, vì nó sẽ là cuộc tình bạn không mong muốn chút nào, chỉ kéo dài 50 năm.
– Một khi bạn quyết định quyết định đầu tư vào condotel, bạn sẽ phải chung sống với chủ dự án suốt thời hạn của condotel, mà có thể ví von đó là một cuộc tình bất đắc dĩ kéo dài 50 năm. Cuộc tình nào cũng có những lúc thăng trầm, hờn giỗi, cãi nhau, nhưng ở đây bạn sẽ phải ngậm ngùi chịu đựng cuộc tình này bởi cái giá của sự chia tay sẽ là quá
đắt đối với bạn.
– Condotel về bản chất không được ở, bạn chỉ hưởng thụ khoảng 10 ngày du lịch mỗi năm, còn lại để cho chủ dự án kinh doanh trên tài sản của mình. Có rất nhiều lý do bạn phải phụ thuộc vào “người tình bất đắc dĩ này” (chủ dự án)
– Trong những năm đầu chủ dự án sẽ trả tiền lãi theo cam kết, mà thực tế nếu họ không trả lãi bạn cũng không có cách nào khác để bắt buộc họ trả tiền (thực tế ở FLC, Cocobay đã và đang diễn ra như vậy).
HÀNG NGÀN KÝ DO KHÔNG NÊN ĐẦU TƯ CONDOTEL
Chia sẻ lợi nhuận/Cam kết lợi nhuận thay vì là điểm mạnh của Condotel, thì ngày nay lại nó lại biến thành chủ đề để nhiều người “cà khịa” condotel. Họ cho rằng đây chỉ là hình thức Lấy mỡ nó rán nó, lấy tiền của khách hàng để trả cho khách hàng mà thôi.
Theo Dũng thì việc “lấy mỡ nó rán nó” là có xảy ra ở một số dự án condotel chớ không phải là không có. Tuy nhiên nếu đánh đồng tất cả các dự án condotel đều như vậy thì cũng thật bất công cho những dự án khác. Có phải mọi dự án condotel đều là tay đầu bếp láo cá “lấy mỡ nó rán nó ” không? Từ đây ta thấy cần tìm size cà phê bị giấu nhờ câu hỏi sau : giá nào của condotel là mới là giá hợp lý, giá nào không hợp lý mà chỉ là lấy mỡ nó rán nó?
Việc định giá bất động sản là việc cực kỳ khó. May thay condotel là 1 bất động sản có dòng tiền nên việc định giá cũng tương đối dễ nhằn hơn các loại bất động sản khác. Gọi P là giá của condotel, E là thu nhập dòng tiền hàng năm codotel mang lại cho chủ sở hữu. Vậy thì tỷ số P/E là số năm hoàn vốn khi đầu tư condotel. Một mức giá được coi là hợp lý của condotel theo Dũng là mức giá P mà tại đó số năm hoàn vốn P/E nằm trong khoảng 710 năm là hợp lý.
P là giá mà chủ đầu tư đưa ra nên ta biết trước, để tính số năm hoàn vốn P/E thì ta cần ước tính E (dòng tiền hàng năm mà condotel mang lại cho chủ sở hữu). Dòng tiền hàng năm E này sẽ khác nhau tại các dự án condotel, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, có thể kể đến:
- Thời tiết và khí hậu khu vực condotel ( codotel nằm trong khu vực mưa bão thì có số ngày khai thác ngắn, nên tất nhiên E thấp)
- Vị trí condotel có di chuyển thuận tiện cho du khách. Condotel có gần các TP lớn không, có gần sân bay, gần cao tốc, gần các tuyến đường lớn không? Vị trí condotel càng đắc địa thì lượng khách hàng tới càng lớn, nên dòng tiền E càng lớn.
- Xung quanh condotel có nhiều điểm checkin, tham quan du lịch không? Càng nhiều thì càng thu hút khách tới nhiều và thời gian khách lưu trú càng lâu , nên dòng tiền E càng lớn.
- Condotel có nhiều tiện ích dịch vụ nội khu nổi bật không? Càng nhiều tiện ích thì tất nhiên càng thu hút khách hàng và giữ chân khách hàng lâu hơn, nên E càng lớn.
- Chất lượng bàn giao và đơn vị vận hành condotel cũng ảnh hưởng lớn tới trải nghiệm của du khách , nên đây cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới dòng thu nhập E.
Việc không đánh giá đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới dòng tiên khai thác E như trên có thể khiến khách hàng mua phải dự án condotel không thực sự tiềm năng. Ngược lại, nếu một dự án condotel đáp ứng được những yếu tố trên thì E cao, và giá của condotel có thể là mức giá hoàn toàn hợp lý.
Hiện nay, có những dự án condotel còn đưa ra Option cho khách hàng tự do lựa chọn: có thể lựa chọn tham gia chương trình cho thuê chia sẻ lợi nhuận, hoặc không tham gia. Vì vậy khách quan nhất vẫn là ước lượng chỉ số P/E để biết giá bán có hợp lý không, chớ chẳng thể cứ mặc định rằng chia sẻ lợi nhuận là xấu , là “lấy mỡ nó rán nó”.
Nguyên nhân vỡ trận dự án căn hộ nghỉ dưỡng
Dự án Cocobay Đà Nẵng vỡ trận năm 2019
CONDOTEL – ĐỨA CON SAI THỜI ĐIỂM
– Condotel : Viết tắt của từ condo và hotel tức là căn hộ khách sạn. Nở rộ từ 2017 , thăng hoa 2018 khi du lịch VN nóng hơn bao giờ hết và đỉnh điểm là đu theo tin đặc khu kinh tế.
– Lịch sử condotel tại VN khá mới, tuy nhiên đã từng được kì vọng đáp ứng nhu cầu du lịch tăng đột biến, mô hình đi kèm thường là cam kết lợi nhuận / chia sẻ lợi nhuận để giải quyết bài toán mua xong ai khai thác. Xét bối cảnh các chỉ số và thị trường hỗ trợ với các con số luôn dương và tăng luỹ tiến. Ai cũng nghĩ đó sẽ là sự thành công hiển nhiên và dĩ nhiên.
NGUYÊN NHÂN CÁI CHẾT CONDOTEL
– Pháp lý: Sự phát triển nhanh chóng của condotel khiến hàng rào pháp lý không theo kịp. Sự vô thừa nhận, không thống nhất về khai sinh của đứa con này và thời hạn 50 năm tối đa khiến nhu cầu sở hữu nó ở thị trường thứ cấp nguội lạnh . NDT F1 mua cùng 1 lúc lại có xu hướng ra cùng 1 lúc – đây là tâm lý chung khi phân tích thói quen hành vi của khách hàng, những người mua cùng thời điểm thường bị ảnh hưởng bởi cùng 1 thông điệp truyền thông và tương đồng các tác động xã hội lên tâm lý.- Bỏ đặc khu kinh tế: Tốc độ phát triển của các điểm nóng du lịch biển nhanh đến mức các đề ăn đặc khu không còn phù hợp để triển khai. Tuy nhiên ở thị trường , người ta lại còn có thể hiểu là không có mốc tin quan trọng để tạo nhu cầu tăng trưởng, triển khai.
– Các chủ đầu tư chạy đua theo trend để bán bằng các thủ thuật xin – cho khiến các dự án vướng pháp lý hàng loạt. Và tới giai đoạn các bác bị phanh phui thì đứng luôn dự án. Thời gian càng dài, tâm lý khách hàng càng nôn nao , tranh bán, thị trường tiếp tục đi xuống.
– Covid và sự đổ sập của Cocobay: Covid là cú đấm thép vào thị trường du lịch ( việc này thì mình không phân tích sâu) và giọt nước tràn ly của cocobay khiến niềm tin vào condotel là con số Âm. Bạn biết đấy , khi mà mất niềm tin , ghét bỏ, thù định, hàng loạt các group cộng đồng , diễn đàn , nhóm cư dân đăng đàn biểu tình, chửi rủa , lên án mô hình này . Kết quả là thị trường condotel hết gặp sóng này đến bão nọ , người mua condotel như mắc cạn trong chính mô hình kinh doanh này, vừa kẹt tiền vừa chết luôn thị trường thứ cấp.
Đọc thêm: Có nên đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng không?
