Xác định thời điểm hợp đồng bán nhà đất có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng làm căn cứ để giải quyết trường hợp phát sinh tranh chấp. Vậy hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào? Xem ngay bài viết dưới đây để được giải đáp chi tiết.
Thời điểm HĐ mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải cung cấp điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự kể chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự có giá trị thực thi khi có đủ các điều kiện kèm theo sau đây:
a) Chủ thể có khả năng pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện kèm theo có giá trị thực thi của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Từ đó, hình thức HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua và bán chung cư được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật căn hộ cao cấp 2014.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) HĐ chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh thương mại BĐS Nhà Đất quy định tại điểm b khoản này”.
Mặc dù Luật Đất đai quy chế rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì HĐ chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; mặc dù thế, không có quy định khi nào HĐ có hiệu lực, vì nội dung đó được quy chế chung tại Luật Công chứng.
Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy chế giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
“1. Văn bản công chứng có giá trị thực thi kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức triển khai hành nghề công chứng.
2. HĐ, giao dịch được công chứng có giá trị thực thi thi hành đối với những bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ và trách nhiệm không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền kiến nghị Toàn án nhân dân tối cao giải quyết theo quy chế của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia HĐ, giao dịch có thỏa thuận hợp tác khác”.
Như vậy, HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.
* Hợp đồng mua và bán nhà ở
So với Luật Đất đai thì Luật căn hộ quy định rõ hơn thời khắc có giá trị thực thi của hợp đồng mua và bán căn hộ chung cư, khoản 1 Điều 122 Luật căn hộ cao cấp năm trước quy định như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, đầu tư góp vốn, thế chấp chung cư, chuyển nhượng HĐ mua bán nhà thương mại thì phải triển khai công chứng, chứng thực HĐ, trừ trường hợp quy chế tại khoản 2 điều này.
Đối với những giao dịch quy chế tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của HĐ là thời gian công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, căn hộ chung cư, khu công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực kể từ thời gian công chứng.
Khi HĐ có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của những bên như: Bên chuyển nhượng có trách nhiệm đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực thi thủ tục ĐK biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận hợp tác nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…
Hồ sơ công chứng HĐ mua bán nhà đất
Ngoài tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào thì hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm.
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị sẵn sàng 01 Bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
Bên bán, bên tặng cho
– Giấy ghi nhận (Sổ đỏ).
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng).
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh thực trạng hôn nhân (đăng ký cam kết hôn).
– hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
Bên mua
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
không dừng lại ở đó còn có giấy tờ chung:
– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
– Các bên có khả năng soạn trước HĐ.
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Bước 1: đảm nhiệm yêu cầu công chứng
Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối đề xuất công chứng.
Khi đón nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì đề xuất bổ trợ theo quy định.
Bước 2: tiến hành công chứng
Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước
– Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được đề xuất thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước
– Các bên yêu cầu tổ chức triển khai công chứng soạn thảo HĐ theo sự thỏa thuận hợp tác của những bên.
– Người đề xuất công chứng đọc lại tổng thể HĐ để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.
– Công chứng viên đề xuất các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
– Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
* thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc, với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời gian ấn hạn công chứng có khả năng lê dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Trên đây là những thông tin chi tiết về công chứng hợp đồng mua bán nhà nước. Hy vọng qua bài viết trên, các bạn đã có câu trả lời hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào. Nếu có các thắc mắc khác cần được tư vấn giải đáp, liên hệ hotline: 0962269229.
Nguồn: diaoc5sao.vn
