Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì? Có bắt buộc phải thực hiện hay không? Hợp đồng đặt cọc mua bán đất như thế nào là có hiệu lực? Những thắc mắc này sẽ được giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc triển khai HĐ.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo vệ triển khai nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng Nhà Đất Bất Động Sản.
Có phải bắt buộc làm HĐ đặt cọc lúc mua đất không?
Mặc dù đặt cọc là 1 biện để bảo đảm tiến hành nghĩa vụ nhưng theo quy chế của cục luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán căn hộ phải xúc tiến các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính
Bước 3: đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Trên trong thực tiễn bước 2 và bước 3 thực hiện cùng kỳ nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.
theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước lúc ký HĐ chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc triển khai hợp đồng (trên trong thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Hợp đồng đặt cọc mua mảnh đất có bắt buộc phải công chứng/chứng thực?
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật căn hộ cao cấp năm 2014, Luật Công chứng năm trước và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy chế HĐ đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng HĐ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, gia sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro đáng tiếc khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên trong thực tiễn nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
Hợp đồng đặt cọc mua đất như thế nào có hiệu lực?
Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng đất cũng là 1 giao dịch dân sự bởi ở đó thể hiện sự thỏa thuận của những bên: bên đặt cọc- bên nhận đặt cọc, vì thế để HĐ này có giá trị pháp lý cũng cần phải đáp ứng những điều kiện kèm theo sau:
Điều 117. điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện kèm theo sau đây:
a) Chủ thể có khả năng pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham dự giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện kèm theo có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy chế.
Chủ thể:
Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người dân có năng lực pháp luật dân sự, tố chất hành vi dân sự đầy đủ; không chỉ có thế bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch
mục tiêu không vi phạm điều cấm của pháp luật: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là gia sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện HĐ. Như vậy mục đích của HĐ đặt cọc này là nhằm bảo đảm các bên sẽ xúc tiến hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó
Nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm: các nội dung trong hợp đồng đặt cọc thường bao gồm:
– tài sản đặt cọc (ví dụ: tiền: 100 triệu đồng)
– thời gian ấn hạn đặt cọc (ví dụ: 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng)
– mục đích đặt cọc: để triển khai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Quyền , nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong HĐ
– giải quyết tiền đặt cọc khi triển khai HĐ chính: ví dụ: khoản tiền đặt cọc sẽ tiến hành trừ cho sự tỉnh thanh hóa tiền nhận chuyển nhượng hoặc trả lại cho bên đặt cọc lúc các bên ký cam kết HĐ chuyển nhượng đất…
– nghĩa vụ khi vi phạm HĐ đặt cọc (ví dụ: nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, tiến hành hợp đồng thì gia sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, triển khai hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc gia sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị gia sản đặt cọc.)
– Phương thức xử lý tranh chấp…
Hình thức: hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Nên đặt cọc bao nhiêu?
Bộ luật Dân sự năm năm ngoái không quy chế về mức tiền đặt cọc. do thế, các bên được quyền thỏa thuận hợp tác về mức đặt cọc. mặc dù thế, dù pháp luật không quy chế nhưng để có hạn rủi ro đáng tiếc thì các bên rất có khả năng thỏa thuận hợp tác ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với Nhà Đất BĐS hoặc HĐ mua bán riêng với nhà.
Để thẩm định và đánh giá rủi ro không may hoặc trách nhiệm của những bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua và bán chưa được giao kết, triển khai thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ: Ông B đặt cọc cho ông C là 50% giá trị HĐ chuyển nhượng Nhà Đất BĐS với số chi phí là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông B thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông vận tải, buôn bán nên không hề muốn mua nữa mà đề nghị ông C hoàn trả tiền đặt cọc, nếu ông C không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận hợp tác khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông C.
Trên đây là thông tin chi tiết về hợp đồng đặt cọc mua đất. Để được tư vấn chi tiết, liên hệ hotline: 0962269229.
Nguồn: diaoc5sao.vn
