5 rủi ro khi đầu tư biệt thự biển bắt buộc nhà đầu tư cần phải biết?

Với cam kết lợi nhuận cao từ 8-12%/năm trong 10-15 năm cùng mức chia sẻ lợi nhuận trung bình lên đến 85%/năm, biệt thự biển đang là kênh đầu tư HOT nhất trong vài năm trở lại đây. Song loại hình này cũng chứa đựng nhiều nguy cơ đằng sau đó. Kênh đầu tư nào cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro, quan trọng là cách kiểm soát của nhà đầu tư ra sao.

1. Rủi ro về lựa chọn sai chủ đầu tư:

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư vào 1 dự án BĐS nghỉ dưỡng, việc lựa chọn được 1 CĐT có đủ uy tín, năng lực để phát triển dự án quyết định đến sự thành bại của việc đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng. Giữa “ma trận” các dự án đang được mở bán khắp các địa phương thật không hề dễ dàng để anh/chị có thể chọn được chủ đầu tư nào thực sự chất. Nếu chọn sai cái giá phải trả là quá đắt:

+ Một CĐT tốt sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết với khách hàng như tiến độ dự án đảm bảo, cam kết lợi nhuận tối thiểu, pháp lý dự án, quản lý vận hành và kinh doanh về sau…

+ Ngược lại, CĐT xấu sẽ dấn đến tiến độ chậm, chậm bàn giao, cam kết lợi nhuận bị phá vỡ, khả năng khai thác vận hành… Và trường hợp xấu nhất là CĐT nó biến mất…

Tiêu chí cơ bản để chọn được chủ đầu tư tốt:

• Năng lực của CĐT: Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án, quy mô dự án…
• Uy tín của CĐT: Vô cùng quan trọng, có thể dễ dàng lựa chọn qua những dự án trước kia CĐT làm như thế nào, có tiếng trên thị trường hay không, mức độ hài lòng của khách hàng, đối tác kinh doanh liên quan đến CĐT…

Việt Nam hiện nay, 1 số chủ đầu tư uy tín theo Tuấn đánh giá khách quan nhất đó là: Vingroup, Sun Group, Sovico Holding, FLC, Ceo Group, MIK Group… Còn với những sản phẩm của chủ đầu tư mới, có quy mô nhỏ hơn nhà đầu tư nên cẩn trọng tìm hiểu kỹ ở mọi khía cạnh trước khi bỏ vốn đầu tư.

2. Rủi ro về tính thanh khoản của biệt thự nghỉ dưỡng:

Tính thanh khoản hiểu theo một cách đơn giản nhất là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần và với biệt thự biển nghỉ dưỡng cao cấp tính thanh khoản chúng ta nên phân tích 2 thời kỳ sau:

+ Trước khi dự án đưa vào vận hành khai thác kinh doanh: Tính thanh khoản biệt thự phụ thuộc vào số lượng sản phẩm của CĐT đã bán, số lượng còn lại, số lượng khách hàng có nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.

• Nếu cung > cầu thì khó bán
• Nếu cung < cầu thì bán rất nhanh

+ Sau khi dự án đưa vào khai thác vận hành: Tính thanh khoản phụ thuộc vào tỉ suất lợi nhuận thực tế hàng năm > hay = mức lợi nhuận cam kết tối thiểu CĐT.

• Nếu công suất phòng cao, giá phòng/đêm tốt >> Lợi nhuận sau thời gian cam kết thấp hơn mức tối thiểu ban đầu >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư và ngược lại
• Nếu công suất phòng thấp, giá phòng/đêm thấp>> Lợi nhuận sau thời gian cam kết thấp hơn mức tối thiểu ban đầu nhiều>> Thanh khoản khó.

Trên thực tế, biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền hay condotel. Biệt thự biển thích hợp với nhu cầu đầu tư dài hạn, “con gà đẻ trứng vàng” tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc (lãi vốn) là không phù hợp. Vì vậy, nhà đầu tư nên xác định rõ mục tiêu đầu tư biệt thự biển ngay từ đầu để xem mình có phù hợp hay không?

3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành biệt thự biển nghỉ dưỡng

Yếu tố thứ 3 chúng tôi muốn nói đến chính là khả năng vận hành biệt thự. Khả năng khai thác kinh doanh biệt thự sau khi bàn giao quyết định đến công suất phòng, giá phòng/đêm và lợi nhuận hàng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những lời quảng cáo đường mật như:

“…công suất phòng bên em á, lúc nào cũng cao phải 95-100%. Hay dự án này do nước ngoài quản lý, khách Tây ra vào nườm nượp. Anh chị hoàn toàn yên tâm khi đầu tư vào dự án bên em vì chỉ có vài resort villas nên đảm bảo công suất sẽ full phòng…”

Có 5 vấn đề mà nhà đầu tư cần chú ý để ngăn ngừa rủi ro về khả năng khai thác sau này của biệt thự nghỉ dưỡng đó là:

+ Công suất phòng trung bình/năm của khu vực dự án ví dụ như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long… dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế các năm qua là bao nhiêu %

+ Công suất phòng thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác dự án đó là bao nhiêu % như: Vinpearl, Novotel, Accor, BWP, Intercon…?

+ Nguồn cung villas resort của khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác là như thế nào?

+ Giá phòng thực thế tương đương quanh khu vực dự án biệt thự biển đang là bao nhiêu 1 đêm

+ Tỉ lệ % chi phí vận hàng khai thác trung bình của đơn vị vận hàng đó với các chuỗi khách sạn, resort, nghỉ dưỡng tương tự trong khu vực và trên cả nước là bao nhiêu?

Cuối cùng là mức độ minh bạch của báo cáo kiểm toán kết quả kinh doanh hàng năm của đơn vị khai thác vận hành ra sao? Ai sẽ là đơn vị kiểm toán?

4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai biến động khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng

Yếu tố này đặc biệt lưu ý đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của nhà đầu tư phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư, khách hàng chỉ có lượng vốn ban đầu từ 30 đến 40% phần còn lại vay ngân hàng lên tới 60 – 70% giá trị biệt thự thì rủi ro liên quan đến ngân hàng trong tương lai là rất cao.

Lý do vì sao các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đưa ra lời khuyên như vậy:

Thực tế trong các bảng tính dòng tiền đầu tư gửi cho khách hàng của các bạn tư vấn bán hàng mọi thứ đều được tô hồng 1 cách hấp dẫn nhất.

Từ mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hàng năm của hiện tại năm 2018. Biến động lãi suất ngân hàng không ai lường trước được

Mức lãi suất cho vay đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng trung bình hiện tại đang khoảng 10% – 11%/năm. Trong khi đó, với mức cam kết lợi nhuận biệt thự biển thường cố địn 9 đến 10%/năm trong 10 năm đến 15 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

>> Lời khuyên của các chuyên gia dành cho nhà đầu tư là nếu có đủ 50% vốn tự có hãy đầu tư hoặc có thể chọn lựa phương án cùng góp vốn đầu tư với nhà đầu tư khác như anh, em , bạn bè…

5. Rủi ro về mức cam kết lợi nhuận tối thiểu khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay

Cam kết về lợi nhuận tối thiểu các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như:

+ Cam kết biệt thự biển Vinpearl của Vingroup tại Nha Trang, Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc đang là 10%/năm trong 10 năm đầu tiên

+ Biệt thự biển Sun Group tại Hạ Long, Phú Quốc là 9%/năm x 15 năm đầu tiên…

+ Nhiều dự án mới ra hàng trong năm 2019 đã không còn cam kết tối thiểu. Thay vào đó là áp dụng theo hình thức chia sẻ lợi nhuận dựa trên hoạt động kinh doanh thực tế.

Cam kết lợi nhuận dù cao hay thấp đều chỉ thể hiện trên giấy tờ khi ký hợp đồng. Quan trọng là lợi nhuận thực nhận trong tương lai. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực và lấy điều gì để đảm bảo cho cam kết đó không có rủi ro gì? Điều này phụ thuộc vào uy tín của CĐT có đủ lớn hay không? Và năng lực của CĐT đó trong quá trình vận hành khai thác như thế nào?

Trên đây là 5 rủi ro lớn mà nhà đầu tư phải đối mặt khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng mà Nguyễn Tuấn chắt lọc được trong hàng trăm rủi ro khi đầu tư biệt thự biển mà nhà đầu tư cần nắm bắt được trước khi “xuống tiền” vào kênh đầu tư này.

NẾU NHÀ ĐẦU TƯ CÓ NHU CẦU TÌM HIỂU VỀ BĐS NGHỈ DƯỠNG HÃY LIÊN HỆ VỚI NGUYỄN TUẤN

> Tìm hiểu thêm:

5 tỷ đồng đầu tư vào biệt thự biển nghỉ dưỡng như thế nào?

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần chú ý những điều gì?

Nguồn: http://tuanbietthubien.com