Cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền: hướng dẫn từ A – Z

11:27 24/02/2021
31 lượt xem

Pháp lý đầy đủ của dự án đất nền rất quan trọng. Do đó, khi mua bán hay đầu tư đất nền, bạn phải biết cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền. 

CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẤT NỀN: TÌM HIỂU KHÁI NIỆM

Tìm hiểu khái niệm đất nền là gì? đất nền dự án là gì?

kiem-tra-phap-ly-du-an-dat-nen

Đầu tiên và cũng rất quan trọng trong việc đầu tư đất nền và có thể kiểm tra được pháp lý của một sản phẩm bất động sản đất nền đó là hiểu về loại hình này. Đất nền là loại đất chưa có tác động nào của con người như đào lấp, san đất. Đất nền cần giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu.

Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án có quy hoạch của chủ đầu tư và chưa tiến hành xây dựng, về cơ bản, nó vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Khác với việc mua đất nền của cá nhân người dân thì mua đất nền dự án người mua được hưởng lợi thêm từ quy hoạch dự án như: hạ tầng giao thông, dịch vụ, tiện ích… nhằm phục vụ và nâng cao chất lượng cuộc sống.

HƯỚNG DẪN TỪ A – Z CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẤT NỀN

1/ Cách kiểm tra Hồ sơ pháp lý đất nền dự án gồm những gì?

Một bộ hồ sơ pháp lý dự án đất nền hoàn chỉnh cần phải có đầy đủ những loại giấy tờ sau đây:

– Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Tất cả các giấy tờ pháp lý đều cần có cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

kiem-tra-phap-ly-du-an-dat-nen

– Đối với dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng cao hơn 15 tỷ đồng thì phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá dựa trên các yếu tố:

+ Năng lực chủ đầu tư dự án,

+ Nguồn gốc quỹ đất dự án,

+ Quy hoạch khu đất,

+ Tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

– Đối với dự án xây dựng nhà ở, phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví dụ về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án…).

Vì thế, hãy dựa vào những tiêu chí chúng tôi gạch đầu dòng trên đây để kiểm tra pháp lý dự án đất nền bước đầu. Tiếp đó, hãy xét tới điều kiện kinh doanh của dự án.

2/ Dựa trên điều kiện kinh doanh để kiểm tra pháp lý đất nền

Toàn bộ thị trường BĐS hiện tại đều có pháp luật hiện hành quy định các khung pháp lý đầy đủ đối với bất động sản. Do đó, người mua và người bán có thể thông qua các điều kiện kinh doanh để kiểm tra tính pháp lý dự án đất nền. Cụ thể, chúng tôi xin nêu ra quy định Điều 9 tại Luật kinh doanh BĐS như sau:

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

kiem-tra-phap-ly-du-an-dat-nen

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 40 Luật này cũng có quy định về Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

  • Bên chuyển nhượng cần cung cấp trung thực và đầy đủ thông tin quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
  • Bên chuyển nhượng cần làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
  • Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Trên đây là những cơ sở và điều kiện pháp lý để người mua căn cứ vào đó kiếm tra pháp lý dự án đất nền, bất động sản.

CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ ĐẤT NỀN KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN

Nếu bên bán và người môi giới không phải là người có thể tin tưởng, người xa lạ thì quý vị cần kiểm tra pháp lý các dự án đất nền một cách cẩn trọng. Quý vị có thể kiểm tra pháp lý dự án đất nền không đủ điều kiện bằng các danh mục hồ sơ pháp lý dự án thông qua các bước sau đây:

Bước 1: Kiểm tra các giấy tờ: giấy chứng nhận đầu tư dự án của chủ đầu tư; văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt…

Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Ở quyết định này, người mua sẽ nắm được thông tin chi tiết các công trình được tiến hành trên đất, ranh giới lô đất… Từ đó xác định chính xác lô đất của mình ở vị trí nào.

Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cần xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền của địa phương, nơi bán dự án đó.

Bước 4: Tham quan, khảo sát trực tiếp khu đất để nắm được tình trạng và kết cấu hạ tầng khu đất cùng các cơ sở hạ tầng khách theo quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt. Điều này nhằm mục đích xem dự án có đang thực hiện đúng theo quy định pháp luật hay không. Đồng thời, sẽ nắm được dự án có đảm bảo được các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

kiem-tra-phap-ly-du-an-dat-nen

Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);  Khi CĐT đã hoàn thành nghĩa vụ về tài chính cho nhà nước trước khi mở bán tức là chủ đầu tư đó có đủ năng lực tài chính và uy tín để thực hiện dự án này.

Bước 6: Kiểm tra chéo xem dự án/lô đất mình mua có đang bị kê biên, đang tranh chấp hay không? để tránh các rủi ro tranh chấp pháp lý không đáng có. Quý vị có thể tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để nắm được thông tin này.

Trên đây là những thông tin về hướng dẫn cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền mà chúng tôi tin rằng sẽ hữu ích đối với quý vị. Nếu còn bất kỳ băn khoăn gì, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp.

HỖ TRỢ TƯ VẤN 24/7:

Nguồn: http://diaoc5sao.vn/

Đánh giá:
Bài viết liên quan
Các loại đất không được phép xây dựng gồm có những loại nào? Điều kiện để được xây ...
Thị trường đất nền Quảng Ninh năm 2021 tiếp tục là thị trường hút vốn đầu tư cao. ...
Chính sách bán hàng dự án Opus One Uông Bí Quảng Ninh hiện nay đang mở ra cơ ...
Đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn được lòng nhiều người nhờ khả năng sinh lời cao ...
Có nên mua đất quận 9 không? Khi mua đất quận 9 cần lưu ý những gì? Đây ...
Phân lô bán nền là gì? Quy trình phân lô bán nền được thực hiện như thế nào? ...